Konut Sahibi Olmanın Yeni Formülü: Paylaşımlı Mülkiyet

Türkiye’de konut fiyatlarının yükselmesi ve finansmana erişimin zorlaşması, alternatif mülkiyet modellerine olan ilgiyi artırıyor. Bu modellerin başında, özellikle yatırım amaçlı olarak değerlendirilen “paylaşımlı mülkiyet” geliyor. Bu model, bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından paylara sahip olunması prensibine dayanıyor.

Paylaşımlı Mülkiyet Nedir?

İki temel türü bulunuyor:

1-Elbirliği Mülkiyeti: Hisselerin oranlarının net olarak belli olmadığı model.

2-Paylı Mülkiyet: Her bir ortağın tapuda pay oranının (1/2, 1/3 vb.) net olarak belirlendiği, daha yaygın ve güvenli kabul edilen model.

Bankalar Devreye Giriyor

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı İbrahim Cihan Kurtulan’a göre, bankalar ve finans kuruluşları, en az iki, en fazla beş kişiden oluşan alıcı gruplarına özel kredi paketleri sunuyor. Bu sayede yatırımcılar, daha düşük bir maliyetle bir gayrimenkulde pay sahibi olabiliyor, kira gelirinden ve değer artışından yatırımları oranında faydalanabiliyor.

Zihinsel Engel: “Tam Mülkiyet” İdeali

Vartur Emlak CEO’su Şerif Varlı, bu modele ilgi olmasına rağmen Türk tüketicisinin zihninde hâlâ “tam mülkiyetin” ideal olarak yer aldığını belirtiyor. Bu ideal gerçekleşmediğinde ise ikinci tercihin kiralama olduğunu ifade ediyor.

Model Hangi Bölgelerde Yaygın?

Paylaşımlı mülkiyet, özellikle tatil bölgelerinde kendine yer buluyor. Uygulamanın en çok görüldüğü yerler:

• Muğla (Bodrum, Fethiye)
• İzmir (Çeşme, Urla)
• Antalya (Kaş, Kalkan, Alanya)
• Aydın (Kuşadası, Didim)

Uluslararası ve Yerel Başarı Örnekleri

• ABD Örneği (Pacaso): Konutları 1/8 hisselere bölüyor. Hisseler Limited Şirket (LLC) yapısıyla satılıyor ve kullanım takvimi, bakım, satış gibi tüm süreçler şirket tarafından profesyonelce yönetiliyor.

• Türkiye’deki Benzeri: Yat ve tekne ortaklıkları, 6-8 ortaklı yapılar ve haftalık kullanım takvimi ile benzer bir modeli başarıyla uyguluyor.

Modelin Avantajları

• Finansmana Erişim: Bireysel olarak alınamayacak değerdeki mülklere ortak olma imkânı.
• Bankacılık Desteği: Özel kredi paketleri.
• Yatırım Getirisi: Kira geliri ve mülk değer artışından pay oranında faydalanma.
• Tatil İmkanı: Özellikle tatil evlerinde dönemsel kullanım fırsatı.

Modelin Riskleri ve Zorlukları

• Likidite Riski: Hissenin satılması zor olabilir; diğer ortakların ön alım hakkı süreci uzatabilir.
• Çatışma Potansiyeli: Kullanım tarihleri, temizlik, hasar gibi operasyonel detaylarda anlaşmazlıklar çıkabilir.
• Karmaşık Hukuki Süreçler: Ön alım hakları, miras anlaşmazlıkları ve tüm ortak onaylarının gerekmesi süreci yavaşlatabilir.
• Psikolojik Engel: Tam mülkiyet hissinin olmaması.

Başarı İçin Kritik Tavsiyeler

Detaylı Sözleşme: Kullanım takvimi, temizlik, depozito, cezai şartlar, hasar prosedürleri mutlaka yazılı olarak belirlenmeli.

Tapu Şerhi: Bu sözleşme hükümleri mümkünse tapuya şerh edilerek resmiyet kazandırılmalı.

Net Çıkış Mekanizması: Hisse satışı için ön alım hakkı, değerleme yöntemi, bildirim süreleri netleştirilmeli.

Kurumsal Yönetim: Pacaso örneğindeki gibi profesyonel yönetim modelleri modelin başarısını ve büyümesini artıracaktır.

Yasalara Dikkat: Kısa dönem kiralama yapılacaksa, 7464 sayılı Kanun’un getirdiği izin belgesi, plaket ve site onayı gibi zorunluluklar göz ardı edilmemeli.

Gelecek Öngörüsü

Önümüzdeki 5 yılda, tatil evlerinde profesyonelce yönetilen paylaşımlı mülkiyet yapılarının büyümesi bekleniyor. Şehir içi konutlarda ise daha çok aile içi paylı alımların yaygınlaşacağı, ticari mülklerde ise bireysel hisseli sistemler yerine Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) gibi kurumsal yapıların öne çıkacağı öngörülüyor.

***Paylaşımlı mülkiyet, finansal zorlukları aşmak için pratik bir çözüm sunarken, beraberinde getirdiği riskler ancak detaylı bir hukuki altyapı, şeffaf sözleşmeler ve güçlü bir ortaklık ile yönetilebilir. Doğru uygulandığında, konut sahibi olmak isteyenler için geleceğin önemli bir alternatifi olmaya aday.